חוב של 1,500 שקלים לוועד הבית טפח לסכום אסטרונומי של מאות אלפי שקלים והוביל למכירת דירה בהוצאה לפועל. בעליו המקוריים של הנכס ביקשו לבטל את המכירה והרוכשים טענו שמגיעה להם הגנה של "תקנת שוק", שמבטיחה העברת בעלות – בלי תקלות – במכירות בהוצאה לפועל.

מה החליט בית המשפט? קראו כאן.

מהי תקנת שוק?

תקנת שוק היא כלי נפוץ בדיני מקרקעין שמשמש כהסדר משפטי למצבים שבהם הנכס נמכר שלא על ידי בעליו הרשומים. מנגנון תקנת השוק קובע שהרוכש יוכל לזכות בבעלות על המקרקעין אם פעל בתום לב ומילא שורה של תנאים. התקנה המפורסמת מצויה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 שזו לשונו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

תקנת שוק נוספת, מוכרת פחות, מצויה בחוק המכר. בכל הנוגע למכירת נכסים בהוצאה לפועל, סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר" או "החוק") קובע שאם נכס נמכר כדין ע"י רשות (לרבות לשכת ההוצאה לפועל) אזי הבעלות תעבור לקונה כשהיא נקייה מכל עיקול, שעבוד או זכות אחרת, וזאת למעט שתי זכויות: זכות שלא מתבטלת לפי תנאי המכירה ו/או זכות שלא משמשת ערובה לחיוב כספי.

בית המשפט העליון הכיר בפסק דין בספטמבר 2019 בסעיף 34א לחוק המכר כ"תקנת שוק" על בסיס מספר טעמים:

• עידוד רוכשים להשתתף במכירות שנעשות על ידי הרשות (כולל מכירות בהוצאה לפועל ע"י כונסי נכסים).
• רצון לחסוך מהמציעים במכירות הללו את הצורך לערוך בירורים לגבי טיב הזכויות של החייב בנכס (צורך שעלול להתריע רבים).
• הגעה לתמורה שקרובה ככל הניתן למחיר הנכס בשוק.

זכות הקניין מול תקנת השוק

תקנת השוק היא לא פונקציה משפטית גמישה שכן זכות הקניין היא מהזכויות החוקתיות הבסיסיות במשטר הדמוקרטי. השימוש בה בעסקאות מכר מקרקעין לא יעשה בנקל וככל שהדברים מונחים לפתחן של הערכאות הנושא ייבחן בקפידה.

מקרה לדוגמה נדון לאחרונה בבית המשפט העליון במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. במרכז ההליך עמדה דירת מרתף בתל אביב שנקנתה בהליך הוצאה לפועל, ושהבעלים המקוריים שלה מתוקף ירושה ביקשו לבטל את העסקה למכירתה.

בית המשפט המחוזי קיבל את טענתם והשיב להם את הבעלות בנכס, ובית המשפט העליון דחה את הערעור שהוגש ע"י הרוכשים. במסגרת ההליכים התברר שמסמכים קריטיים במכירה זויפו לרבות צו אישור הזכויות שאפשר את רישום זכויות הרוכשים על הנכס בטאבו. כך גם הוכח שהבעלים המקוריים לא ידעו כלל על המכירה על ידי הכונס ולא היו חלק מההליך.

מכירת נכס בהוצאה לפועל

מכירת נכס באמצעות כונס נכסים שמונה לתפקידו על ידי רשם ההוצאה לפועל היא לא מאורע נדיר במחוזותינו. ככל שהיא נעשית בהתאם לדין היא מקפלת בחובה יתרונות רבים. על פי רוב זהו תהליך עם כמה שלבים מרכזיים:

• כונס הנכסים מבצע מכירה פומבית ומכריז על הזוכה.
• רשם ההוצאה לפועל מאשר את הכרזת הרוכש.
• הרוכש מעביר את מלוא התמורה.
• מונפק צו אישור רישום זכויות על ידי הרשם לפי תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל.
• המקרקעין מועברים על שם הקונה בטאבו (מרשם המקרקעין).

מדובר למעשה במכירה "דו-שלבית". בשלב ראשון רשם ההוצל"פ מאשר את המכירה עם ההכרזה על הזוכה (צו אישור מכר), ובשלב שני הוא מנפיק "צו רישום זכויות" (לאחר העברת מלוא התמורה).

ההבדל בין מכירה מרצון ולמכירה כפויה

תקנת השוק בסעיף 34א לחוק המכר נכנסת לתוקפה עם "מכירת הנכס" ונשאלת השאלה מהו המועד הזה מבחינת מכירת דירה בהוצאה לפועל. מועד הרישום בטאבו? מועד קבלת "צו רישום זכויות"? אולי אפילו לפני כן?

לכאורה, מכיוון שזו עסקת מכר מקרקעין, הקונה לא יוכל ליהנות מההגנה של תקנת השוק עד שהעסקה לא הושלמה ברישום. זאת משום שעד לרגע זה אין בידו אלא "התחייבות לעשות עסקה".

בית המשפט העליון מצא לנכון לסטות מכך וקבע שאין גזירה שווה בין תקנת השוק בחוק המקרקעין לתקנת השוק בחוק המכר. נקבע כי מטבע הדברים יש הבדל בין עסקה מרצון (בין קונה ורוכש) לעסקה "כפויה" (בין קונה לכונס נכסים).

בכל הנוגע לסוג השני, מכר כפוי, הזכות של הקונה מתגבשת עוד לפני שהנכס נרשם על שמו בטאבו. אחד הטעמים לכך הוא שיש לעודד עסקאות מכר בהוצאה לפועל על ידי כך שהקונים-הזוכים במסגרתן יכולים לפעול "בראש שקט" מבלי שתרחף מעליהם סכנה שהמכירה תתבטל לפני שהושלמה העסקה ברישום.

במקרה של המרתף בת"א, בית המשפט העליון ביטל את המכירה והחזיר את הנכס לבעליו המקוריים, וזאת לאחר שהוסבר שהרוכשים לא היו יכולים להיבנות מהגנה של תקנת השוק של סעיף 34א לחוק המכר. מדוע? שתי סיבות מרכזיות.

העסקה לא נעשתה כדין – תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר מגנה רק על עסקאות שנעשו "על פי הדין". במקרה שלנו העסקה התבססה על מסמכים מזויפים ואי אפשר היה להגדיר אותה כמהלך כשר העומד בדרישות החוק. "לא טעות, לא רשלנות, כי אם זיוף ושימוש במסמך מזויף", נכתב בפסק הדין, "מעשים חמורים המהווים עבירה פלילית". בית המשפט הדגיש שמכיוון שאלו הם פני הדברים ברור שראוי "לדקדק" עם הרוכש שרוצה ליהנות מהגנת תקנת השוק.

חוסר תום לב – דרישת תום הלב היא לא חלק מסעיף 34א מכוח החוק אבל היא נוצקה לתוכו במסגרת הפסיקה. כב' השופט העליון, מישאל חשין, הגדיר את תום הלב כחלק מ"הצפון הגנטי" של סעיף 34א. בענייננו בית המשפט מצא העדר תום לב מצד בני הזוג שרכשו את הנכס. האישה ניסתה להרחיק את עצמה מהאירוע ועדות הבעל הייתה עתירת סתירות ותמיהות (בלשון המעטה).

סוף דבר – לא הכול נגד הרוכשים

בית המשפט קבע כי למרות שהוא דוחה את הערעור הוא לא יכול להתעלם מהתנהלות בעלי הנכס וילדיהם שהקשו מאד על המקרה והפכו אותו לסבוך במיוחד. נקבע ששמאי יקבע את שווי הנכס והרוכשים יהיו זכאים ל-25% מהסכום הנ"ל (כולל אם הנכס יימכר שוב על ידי לשכת ההוצאה לפועל בגלל "נטל העיקולים" שחל עליו).

לסיכום, תקנת השוק במקרקעין עשויה להיות כלי אפקטיבי עבור רוכשים בעסקאות שלא מתקיימות מול הבעלים אך היא איננה חזות הכל. לאור החשיבות הגדולה של זכות הקניין, תקנת השוק היא לא מגן מוחלט. לעתים קרובות המבקש להשתמש בה יידרש לעמוד בתנאים שונים ובמיוחד במכירות שלא נעשות "מרצון" אלא באופן כפוי.