רכישת בית, דירה או נכס נדלן לצורכי מסחר אינו דבר שנעשה כלאחר יד. לעתים אנשים מזמנים לעצמם קנייה של בית החלומות בו יגדלו את ילדיהם ויתגוררו בנכס עוד שנים רבות, לעתים מדובר ברכישה שנועדה להשקעה ולהגדלת ההכנסות המשפחתיות.

ואז, ביום אחד, במקרה של רצון לממש את הקניה – או את בית הורים שהתבגרו והחליטו לעבור לבית אבות, או במקרה בו אתם מעוניינים לשפר את הדיור ולהחליף נכס בנכס, או מבקשים לממש נכס להשקעה לטובת אפיק השקעה אחר – ואז אתם מגלים שהנכס כלל לא נרשם על שמכם.

לעתים חולפות להם שנים רבות, שאי אפשר לאתר את הקונה, או את עורך הדין שהיה אמון על ביצוע העסקה, ואתם נאלצים להוכיח את העובדה שאתם הבעלים של המקרקעין.

משרדנו ייצג ומייצג לקוחות שונים בדיו בתביעות מהסוג הזה, ועל כן נבקש במאמר להבהיר מדוע חשוב להבטיח את רישום הנכס שרכשתם על שמכם.

חשיבות רישום נכס המקרקעין בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל

רישום הבעלות במרשמי המקרקעין מהווה הכרה משפטית של כל הרשויות בזהות הבעלים של הנכס. עניין זה נקבע על ידי המחוקק בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, לפיו "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו".

למעשה, הרישום מסייע להגן על האינטרסים של בעל הנכס, וגם של צדדים שלישיים, כדוגמת בנקים שמשתתפים במימון רכישת הנכס, ובבואו של צד ג' להתקשר בהסכם לרכישת המקרקעין, הוא יבדוק מיהם הבעלים ויכיר בהם על פי הרישום המופיע בפנקסים.

אם שמם של הבעלים אינו רשום, לא תהיה עסקה. יש תחילה לדאוג להסדרת הרישום על שם המוכר. יהיו גם עורכי דין זהירים, ובצדק, שגם אם המקרה הוא פשוט על פניו, והרישום לא בוצע כי ממתינים לצו קיום צוואה או כי מחכים לאישורי מסים, וגם אם יש הערת אזהרה, עדיין הם ימליצו ללקוחותיהם שלא להתקדם בעסקה ולא להעביר אף לא שקל אחד למוכר. העסרה תיחתם רק לאחר שהרישום אכן יוסדר והמוכר יהיה רשום כבעל הזכויות המלא של נכס המקרקעין.  

קשיים שעלולים למנוע את רישום הנכס על שם המוכר בסמוך לעסקת המכר

אחד מהאתגרים שעשויים למנוע את רישום הנכס על שם המוכר הוא כאשר הבעלים הקודמים לא רשמו את הנכס על שמם. זה יכול לקרות בגלל סיבות שונות כמו אילוצים כלכליים, סוגיות משפטיות שונות (כדוגמת נכס שהועבר במתנה, או על פי צוואה וטרם ניתן האישור הסופי), חוסר באישור שמתחייב על פי הטאבו, ועוד).

במקרים כאלה הבעלים החדשים יצטרכו לשכנע את הרשויות שהם הבעלים החוקיים של הנכס.

במצבים אחרים, שגיאות עלולות להתרחש בתהליך הרישום כמו איות שגוי של שמות או תיאורים שגויים של הנכס. טעויות אלו יכולות לגרום לעיכובים משמעותיים בתהליך הרישום, ולהקשות על העברת הבעלות על שם הבעלים החדשים.

מודל הנאמנות קונסטרוקטיבית

כדי להתגבר על המחדל בשל אי הרישום של המקרקעין, בחלוף שנים ארוכות מאז הרכישה, ניתן להשתמש במודל הנאמנות המכוננת (קונסטרוקטיבית).

נאמנות קונסטרוקטיבית (מכוננת) על מקרקעין היא עיקרון משפטי בחוק הישראלי המאפשר לבית המשפט להכיר בבעלות על מקרקעין גם אם הבעלות אינה רשומה כדין בטאבו.

על פי עיקרון זה, אם אדם החזיק בפועל במקרקעין לתקופה ארוכה, טיפל ושיפר אותם, שילם עבורם מיסים ואגרות, ונהג כבעלים לכל דבר – בית המשפט רשאי לראות בו כבעלים לכל דבר ועניין, גם אם הבעלות הפורמלית אינה רשומה על שמו.

הנאמנות הקונסטרוקטיבית נועדה למנוע מצבים שבהם אדם מאבד בפועל בעלות על מקרקעין רק בגלל פגם טכני ברישום. היא מכירה בזכות הקניין של המחזיק בפועל, ויוצרת יחסי נאמנות בינו לבין הבעלים הרשום.

כדי לבסס נאמנות קונסטרוקטיבית, על התובע להוכיח החזקה ארוכת טווח ומתמשכת במקרקעין, יחסי בעלות בפועל, וכן להצביע על כוונה משותפת עם הבעלים הרשום להקנות לו בעלות. זוהי דוקטרינה משפטית חשובה המגינה על זכויות הקניין במקרקעין בישראל.

כדי להתגבר על האתגרים ברישום נדל"ן שלך באמצעות נאמנות מכוננת, תצטרך לאסוף ראיות שמוכיחות את הבעלות שלך על הנכס. ראיות אלו כוללות מסמכים כמו חשבונות מס, חשבוניות, קבלות וכל מסמך אחר המוכיח את ההחזקה ארוכת הטווח שלך בנכס.

תצטרך גם לספק ראיות המוכיחות שהבעלים הקודמים לא רשמו את הנכס או שהרישום לא הועבר על שמך מטעמים שונים.

עם ראיות אלו, ניתן להגיש תביעה משפטית כדי לתבוע את הבעלות על הנכס שלך.

סיכומם של דברים

מומלץ לשים דבר ולדאוג לרישום זכויות הבעלות על המקרקעין שרכשתם, וזאת כדי למנוע בעיות משפטיות שעלולות לצוץ בעתיד, ושעשויים להפריע בעת ההחלטה לממש את הנכס הנרכש.

מובן כי אי רישום הבעלות של נכס במרשמי המקרקעין (ברשות מקרקעי ישראל או בטאבו, לפי העניין), עלול להוביל להגשת תביעות שעלולות להימשך שנים.

מודל הנאמנות הקונסטרוקטיבית עשויה לסייע ביישוב סכסוכים והצלת זכויות הבעלות של בעלי נכסים שזכויותיהם לא נרשמו.

על כן, חשוב להיות עם יד על הדופק ולוודא שבסופו של יום הנכס יירשם על שמכם.

להתייעצות נוספת בעניין אתם מוזמנים לפנות לעו"ד שגית בידרמן, אשר מנהלת תביעות שונות לבירור הבעלות במקרקעין.