לא פעם אנו נתקלים במצב בו נכס מקרקעין אחד – דירה, חנות, מגרש – נמכר פעמיים לשני אנשים שונים, או נמכר לאחר כשהבעלים האמיתיים של המקרקעין כלל לא ביצעו את המכירה ולא נתנו את הסכמתם לכך.
מה קורה כאשר אותם שני אנשים טוענים לבעלות, ועל אף שהפגיעה בכל אחד מהם נסובה סביב סכומי עתק – הרי שבשל מעשה תרמית רק אחד יכול לזכות בנכס, והשני יוותר חסר כל.
לאחרונה, שוב הגיע מקרה מצער, אל בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופטת רננה גלפז מוקדי [ת.א. (נצ') 20391-03-18 עזמי אליאס נ' בלאל דבור ואח' (פורסם במאגר נבו) (14.6.2021)].
שני אחים – עזמי אליאס (התובע) ועזיז אליאס (נתבע 1) ביקשו לברר את תקפותה של עסקת מכר בנוגע לנכס שמכר עזיז לצד שלישי, בלאל דבור (נתבע 2).
לטענת עזמי, לעזיז לא הייתה זכות למכור את הנכס משום שנכס המקרקעין מלכתחילה לא היה בבעלותו.
עזמי טען, כי עזיז מכר את הנכס כשהוא מציג לצד שלישי צוואה שזויפה, ובה אימו מורישה לכאורה את הנכס רק לו.
בבדיקה שנערכה הוכח, כי הצוואה מזויפת משום שאחותם, שנרשמה כעדה, נפטרה שלוש שנים לפני תאריך כתיבת הצוואה.
עזמי תבע באופן פורמלי את אחיו, וכן תבע לקבל את הנכס לידיו בחזרה מבלאל, זאת משום שהעסקה שעזמי ביצע הייתה נגועה בחוסר תום לב.
לעומת זאת, בלאל, הצד השלישי, טען כי יש להשאיר בידיו את המקרקעין תוך בקשה להשתמש בתקנת השוק במקרקעין.
על מנת שיוכל בלאל להנות מתקנת השוק במקרקעין, ההלכה הפסוקה קבעה שיש לערוך בדיקה מרובעת, בהתבסס על סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
תקנת השוק במקרקעין קובעת, כי על מנת לאשר עסקת מכר, הגם שהעסקה היא תולדה של מעשה רמייה והונאה, העסקה תאושר בקרות ארבעה תנאים:
- על הנכס להיות רשום במרשם המקרקעין.
- על הרוכש של הנכס לשלם תמורה כלשהי עבור המקרקעין
- על הקונה לרכוש את הנכס בתום לב, משמע הקונה לא יודע שקיים סיכוי שהמקרקעין אינו שייך לאדם שהציג את עצמו כבעל הנכס. תום לב זה צריך להימשך מתחילת העסקה עד שהנכס נרשם בפועל במרשם המקרקעין.
- הקונה מסתמך על הרישום בפנקס רישום המקרקעין, אשר מסתבר בדיעבד כשגוי.
האם התקיימה תקנת השוק במקרקעין באותו עניין?
בית המשפט קבע כי במקרה הנדון, שלושה מארבעת תנאי תקנת השוק לא התקיימו.
הראשון – הנכס לא נרשם במרשם המקרקעין ולא הוכח כי נעשתה בדיקה בנושא. למעשה, לו הייתה מתבצעת בדיקה, היה ניתן לראות כי הנכס עדיין רשום על שם אימם המנוחה של שני האחים.
השני – הקונה לא שילם את מלוא התמורה בעדו, שכן התקבל רק תשלום חלקי בעד הנכס.
התנאי השלישי שלא התקיים – העובדה שהעסקה לא נעשתה בתום לב וכפי שבית־המשפט קבע, נראה היה שמדובר במזימה בין בלאל לעזיז כדי לממש את הנכס (שכאמור, לא נמצא בבעלותו).
אם העסקה אכן הייתה עומדת בארבעה תנאים מצטברים אלה, אזי סביר להניח שבית־המשפט היה פוסק לטובת הנתבעים ומאפשר לנתבע השני לקבל את הנכס, שעליו שילם באופן חלקי לנתבע מס 1, עזיז, שהתחזה לבעל זכויות במקרקעין.
כיצד ניתן למנוע שימוש לרעה בתקנת השוק?
פסק־הדין מציין גם את הדרך שבה ניתן למנוע שימוש לרעה בתקנת השוק, כדי לבצע עסקאות מכר על־ידי אדם המתחזה לבעלים, ולבצע ביטול מכר מקרקעין בדיעבד. כפי שציינה השופטת במקרה זה:
"נקבע פעם אחר פעם כי: "הפגיעה בבעל הזכות המקורית הנגרמת בעטיה של תקנת השוק מצריכה נקיטת זהירות יתר ומחייבת בחינה מדוקדקת על מנת לוודא כי תנאי תקנת השוק אכן התקיימו".
מטעם זה: "הקפידה הפסיקה לתחום את ההגנה הניתנת על-פי סעיף 10 לחוק ולהחילה רק לגבי מקרים מובהקים של הסתמכות על הרישום, דהיינו כאשר מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר בשל רישום שאינו נכון.
לעומת זאת, לא הכירה הפסיקה בתחולתה של תקנת השוק במקרקעין במקרים אחרים, אשר בהם התחזה המוכר לבעל הזכות הרשומה, למשל באמצעות ייפוי כוח מזויף, שכן במקרה כזה ההסתמכות היא על ייפוי הכוח ולא על הרישום".
(לעיון נוסף: ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מ"ט (1)649 בעמ' 659 (1995) (להלן: עניין יצירה השקעות); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 277-279 (2005) (להלן: דגן); מיגל דויטש קניין כרך ד 263-266 (2007) (להלן: דויטש); ויסמן בעמ' 312).
השופטת הוסיפה וסיכמה את דבריה:
"במילים אחרות, סעיף 10 לחוק המקרקעין מבטיח את רוכש זכות במקרקעין בתום לב ובתמורה רק מפני הסכנה הצפויה לו במקרה שבו יתגלה בדיעבד כי הבעלים הרשום במרשם אינו בעל המקרקעין."
לסיכום, החוק היבש מכיר בזכויותיו של קונה שרכש נכס בעסקה שאינה כשרה, אך לא ידע על המתרחש. במקרה של עסקאות מתנגשות, עסקאות נוגדות, כאשר נכס נמכר פעמיים לשני קונים שונים, על הקונה לבצע את כל הבדיקות המחמירות, לרבות הרישום של הבעלות על הנכס בכל תקופת העסקה, מתחילתה ועד סופה.
לו בלאל אכן היה קונה תמים, הוא היה בודק את הבעלות על הנכס ונרתע מביצוע העסקה כאשר הבעלות עדיין על שם הנפטר. התנהלותו החשודה וחוסר תמימותו הובילו את בית־המשפט לקבוע כי יפסיד את הסכום החלקי ששילם בעד הנכס ויסתלק מתביעותיו על נכס זה. גם האח ששיתף פעולה עימו (גם אם היה בלחצים כספיים או נסחט) לא הרוויח דבר מפעולותיו, ולמעשה המנצח היחיד בסיטואציה הוא התובע, האח עזמי, ששב וקיבל את זכויותיו בנכס.
