האם בעלי קרקע שחתמו על "מזכר הבנות" מול חברה יזמית יידרשו לשלם פיצויים בסך של כ-8 מיליון שקלים למרות שהעסקה התקדמה, אך לא הושלמה?
בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ד"ר מנחם רניאל) קבע, כי התשובה לשאלה הינה חיובית.
במרכז המקרה עמדו אח ואחות, בעלי שני מגרשים של כ-3,000 מ"ר בחיפה מצד אחד, ומצד שני חברה שעוסקת בייזום ובביצוע של פרויקטים לבנייה ("החברה היזמית"), שהתקשרה עם האחים בעסקה שנראתה כאטרקטיבית במיוחד.
החברה היזמית הציעה לטפל בעריכת תב"ע במגרשים להגדלת זכויות הבנייה, ולאחר מכן תימסר לה האופציה לקנות את המגרשים בתנאים שייקבעו מראש. הוגדר גם שהתמורה תהיה קשורה לשיווק הנכסים שיבנו, כאשר בעלי הקרקע יקבלו 48% מהרווחים (במילים אחרות – סוג של "עסקת קומבינציה").
אלא שלמרות שהחברה היזמית מילאה את חלקה ושינתה את ייעוד המגרש, בעלי הקרקע לא הציעו את המגרשים למכירה ולא נתנו לחברה היזמית – כמוסכם – זכות סירוב ראשונה.
בפסק הדין נדחתה טענת בעלי הקרקע לפיה מזכר ההבנות העניק להם את הזכות שלא להוציא את השטח למכירה. בית המשפט קבע כי בעלי הקרקע הפרו את מזכר ההבנות והם חייבים בפיצויים לחברה היזמית.
האחים רצו לסגת מהעסקה בשל שיקולי מס – טענה שנדחתה
במהלך המשפט התברר, כי שיקולי מס היו מהסיבות המרכזיות לעיכוב העסקה על ידי בעלי הקרקע. מזכרי ההבנות נחתמו בשנים 2010-2011, אולם בעוד שהחברה היזמית פועלת לשינוי התב"ע, חלו ב-2015 שינויים משמעותיים בדיני המס שפגעו ברווחיות ובכדאיות העסקה מבחינת האח והאחות.
בית המשפט קבע, כי השינויים הללו לא היו עילה מספקת לנסיגה מההסכמות. נקבע, כי אם האח והאחות היו מעוניינים להשאיר את סוגיית המס פתוחה, היה עליהם לציין זאת מפורשות במזכר ההבנות. היות שהם לא פעלו כאמור, הם היו מחויבים להציע את המקרקעין למכירה ולהעניק לחברה היזמית זכות קדימה כפי שהוסכם.
החברה היזמית הגישה חוות דעת, לפיה נגרמו נזקים שמטפסים עד לכדי 22 מיליון ש"ח, ורק מטעמי אגרה העמידה תביעתה על 8 מיליון ש"ח. בית המשפט קיבל את התביעה ואת סכום הפיצויים, שלא הוגשה כנגדו חוות דעת סותרת מצד בעלי המגרשים.
כידוע, לפי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, צד לחוזה יכול להיות זכאי לפיצוי גם בגין רווח שנמנע ממנו בשל הפרת הסכם. מדובר בהגנה על עיקרון הציפיה מתוך תפיסה, לפיה נזק יכול להתבטא גם באובדן רווחים צפויים לאור אי קיום הסכם.
עסקאות מקרקעין, מזכרי הבנות וזיכרון דברים
פסק הדין מלמד אותנו מספר דגשים חשובים לגבי עסקאות מקרקעין (גדולות וקטנות כאחד), הן בכל הנוגע להסכמים מקדימים לעסקת המכר והן באשר להתייחסות לשיקולי מיסוי מקרקעין, היכולים להשפיע באופן דרמטי על כדאיות המהלך.
עסקאות מקרקעין רבות מתחילות עם חתימה על מסמכים מחייבים מוקדמים, לפני שנחתמים חוזים מחייבים ומקיפים, בייחוד כשעוסקים בעסקאות מורכבות ומסובכות.
לעתים המטרה היא לעגן את הזכות להשלמת העסקה בעתיד כמו בחתימה על זיכרון דברים או מסמך "NO SHOP", במסגרתו קונה רוכש פוטנציאלי מעין שקט וביטחון שהמוכר לא יתור אחר הצעות מתחרות.
בעולם המסחרי והעסקי, מסמכי הבנות או מסמכים מוקדמים אחרים, על סוגיהם, מגלמים סיכונים גדולים מאוד. בעיקר בתחום מורכב כמו השבחת קרקעות בהיקפים גדולים על ידי שינוי ייעוד ובנייה.
פסק הדין בבית המשפט המחוזי בחיפה חידד את המשקל הרב שיש לחוזים הללו. בית המשפט מנע מהמוכרים לחזור בהם מהתחייבותם ב"מזכר הבנות", אותו מסמך מוקדם, ועל אף שלא נחתם "חוזה מכר" מחייב.
סוגיה חשובה נוספת היא שבעלי הקרקע ביקשו לסגת מההסכמות בעקבות שינוי בדיני המס. מדובר ככל הנראה בטעות משמעותית, שכן דיני מיסוי מקרקעין בישראל אינם יצוקים בבטון (תרתי משמע).
בשנים האחרונות היינו עדים לרפורמות ולמהלכים רבים מצד המדינה בנושאים הללו. לרוב לטובת הגשמת מטרות חברתיות-לאומיות כמו צינון שוק המשקיעים, קידום בנייה למגורים, קידום בנייה באזורים ספציפיים, עידוד התחדשות עירונית וכדומה.
כשהאח והאחות חתמו על המזכר, שבמרכזו עסקת מקרקעין שהיה ידוע שתדווח רק בחלוף שנים לא מעטות, היה עליהם לקחת בחשבון ששיקולי המס שהיו נכונים למועד החתימה, לא בטוח שיהיו זהים לשיקולי המס העתידיים.
על פסק דין זה הוגש ערעור, אך הערעור טרם נדון. לאחרונה דחה כב' השופט י' עמית (באופן חלקי) את בקשת המערערים (בעלי המגרש) לעיכוב ביצוע תשלום פסק הדין. בית המשפט הורה על תשלום מחצית הסכום לקופת בית המשפט באמצעות ערבות בנקאית, וכן הורה על תשלום מחצית הסכום לידי החברה היזמית.
[לעיון נוסף: ע"א 7854/21 יהודית קריתי מטלון נ' רוברט ביליה נכסים ובנין בע"מ (14.12.2021); ת"א (חיפה) 15869-06-20 רוברט ביליה נכסים ובנין בע"מ נ' קריתי מטלון ואח' (25.10.2021)].
